아파트 추가 매입 또는 1가구 2주택자의 임대사업자 등록

1가구 2주택자의 경우 3년안에 기존주택을 팔지 못할 경우 눈물을 머금고 과세를 해야한다.

이때 세금을 줄이는 방법이 임대사업자 등록을 하는 것이다.

이때에도 4년 이상 주택을 보유할 생각이 있을때만 주택임대사업자로 등록하는 것이 좋다.  (2016년 부터 5년에서 4년으로 축소)

주택임대사업자로 등록하게 된다면 분양 주택의 신규 취득이고, 전용면적 60㎡ 이하의 경우 취득세를 전액 감면받는다. 

또 전용면적에 따라 재산세 25~100%가 면제되고, 소득세는 일반주택임대사업자(4년 의무임대)의 경우 30%, 준공공임대주택사업자(8년 의무임대)는 75% 각각 면제된다. 

6억원(수도권 이외 3억원) 이하 주택은 종합부동산세(종부세) 계산 시 과세표준에서 제외되는 혜택도 있다. 다만 의무기간을 채우지 않으면 그간 받은 감면 혜택을 모두 토해내야 한다.

사업자로 등록하면 임대료를 올리는 폭이 연 5%로 제한되지만, 취득세·재산세·양도세·종부세 등 절세 효과를 볼 수 있다. 단, 직장인이 주택임대사업자로 등록해 건강보험 지역가입자에 포함되면 보험료 등을 추가로 내야 할 수도 있다.

> 대출이자의 비용 산정을 좋은 점이지만, 건강 보험료 증가가 문제가 많이 된다고 볼 수 있다. 

임대사업 주택의 장기보유 특별공제는 다음과 같이 적용된다

1) 다주택자 와 임대사업자의 장기보유 특별공제 비교

3년이상 10%
4년 12%
5년 15%
6년 18% (주임자. 임대주택 20%)
7년 21% (주임자. 임대주택 25%)
8년 24% (주임자. 임대주택 30%)
9년 27% (주임자. 임대주택 35%)
10년 30% (주임자. 임대주택 40%)

임대 주택으로 신고한 경우 40%까지 특별공제가 가능한 장점이 있습니다.

2) 일반 1주택자와 다주택자의 장기보유 특별공제 공제율

3) 비사업자의 경우 장 단점 

임대사업자 등록을 하지 않을 경우이다.

1.장점
- 분리과세인 양도소득세 납부로 절세효과
- 비과세, 감면혜택
- 부가가치세 납부 의무없음
- 세원노출 및 세무조사 가능성 낮음
-설립운용비 없음
-법인보다 대출이 유리

2.단점
-사업자와 달리 필요경비 적용범위 제한적
-단기매매시 세율이 높음
-종합부동산세 납부 의무

4) 주택임대사업자 등록시 장단점

1) 주택임대사업자 등록은 소유자 마음
2) 보유 다수 주택중 선별 등록 가능
3) 4년 의무 보유 위반시 과태료는 3천만원

1.장점
1)필요경비 확대(대출이자, 도배,장판 비용등)
2)결손금 10년간 이월로 다른 종합소득과 통산 가능

2.단점
1) 종합소득세로 타소득 있는 사람(직장인 및 타 사업 운영시) 불리
2) 4대보험 추가 부담
3) 기장비용 발생
4) 세무조사 가능성 비사업자보다 높음

3.기타
1)준공공임대사업자의 경우 8년간 보유 의무가 있다.

위의 내용을 좀더 고민 및 계산을 해봐야 겠지만, 이미 주택을 보유 + 직장인의 경우 임대사업자 등록의 단점이  장점을 상회하는 느낌이다. 장기보유에 대한 공제 10%를 제외하고는 별도 장점이 없다고 생각된다.