*부동산을 양도하고2021년 1월 5일 잔금을 지급받았다면 양도세 예정신고, 납부기간은 2021년 3월 31일까지이다. 예정신고를 하지않으면, 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.03%의 납부불성실 가산세가 부과된다.
양도소득세 확정 신고, 납부 기간
-당해 연도에 부동산 등을 여러건 양도한 경우 그 다음해 5월1일 부터 5월31일 사이에 확정신고, 납부해야된다. (다만,당해연도에 1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친경우 확정신고를 하지않음)
*당해 연도에 더이상 양도가 없을꺼라 예상되면마지막으로 양도하여 양도세 신고시 이전 양도분까지 합산하여 전체 양도차익에 대해 예정신고를 할수도 있다. 이경우 다음 연도 5월에 확정신고를 따로 할필요가 없다.
*첫번째 양도후 두번째 양도시 1세대 1주택으로 비과세되는 경우라면 확정신고 하지않아도 된다.
*신고, 납부하지 않은경우 무신고가산세 20%, 납부불성실 가산세 1일 0.03% 부과.
양도소득세 신고지
양도세 신고는주소지 관할 세무소나(즉 건물이 위치한 곳), 가까운 세무소 아무곳이나 가도 신고가 된다. 몇년전 신고할때는 온라인으로 신고하고, 신고서류 및 근거서류를 우편으로 제출하였다.
양도일 이란?
양도일은 매매계약서 작성일이 아닌,잔금청산일과 소유권이전 등기등록일 중 빠른날이 양도일이다. 마찬가지로 취득일도 잔금청산일과 소유권이전 등기등록일 중 빠른날이 취득일이다.
-대법원 판례 "매매대금이 대부분 지급되어 미미한 금액만이 남아있어서 사회통념상 거의 모든 금액이 지급되었다고 볼만한 사정이 있는 경우 대금 청산에 해당한다고 봄이 상당하다" 매매대금의 10% 이상 정도를 남겨놓고 잔금을 치루는 경우 마지막 잔금일이 잔금청산일이 되지만, 10%미만으로 잔금이 남아있다면 그 전의 잔금일이 잔금청산일이 된다. 잔금청산일에 따라 양도일이 달라질수 있으므로, 잘 유의해야한다.
양도세 신고시 필요서류
매수 시 매매계약서, 매도 시 매매계약서, 필요경비서류 (취등록세 영수증, 매도 매수 시 중개수수료 영수증, 법무사 비용 영수증, 각종 자본적 지출액 영수증)
*대리인이 신고할수 있고, 대리인 신고시 특별히 필요한 서류는 없다. 본인 신분증과 양도자 신분증 사본 정도는 들고가는것이 좋다.
*나머지 등기부등본, 건축물대장, 실거래가신고서 등의 필요서류는 공무원이 직접 열람하므로, 준비하지 않아도 된다.
*취등록세 영수증 분실시, 동사무소나 해당 시,군,구청에서 세목별 과세증명을 발급받아 첨부하면 되고, 공인인증서가 있다면 민원24 홈페이지에서 지방세 납부내역을 출력하여 첨부한다.
*취득시 썼던 매매계약서를 분실하여 취득금액을 알 수 없는 때에는 2007년도 이후 매수분은 등기부등본에 기재된 매수금액으로 하고, 그 이전 매수분은 등기부에 거래금액이 등재되어 있지 않으므로 환산가액으로 취득 금액을 계산한다. 다만, 환산가액을 취득금액으로 양도세를 신고한 경우에 차후 실거래금액이 확인되는 경우에는 양도소득세가 추징될 수 있다.
양도소득세 신고 방법
-필요서류 준비후 세무서 양도소득세 신고과 방문 -양도소득세 신고서 작성 (공동명의일 경우, 신고서를 2장 작성하고, 이때 양도가액, 취득가액, 필요경비는 지분으로 나누어 작성한다.)
1. 신고인과 양수인 인적사항 작성.
2.양도자산의 종류(분양권, 전, 답, 대지, 상가, 아파트, 주택, 오피스텔),양도재산 소재지,양도일. 취득일(잔금지급일, 등기접수일 중 빠른날), 토지양도시 면적,건물양도시 면적(전용면적) 작성
3.양도가액, 취득가액, 필요경비 작성 (공동명의 일때는 지분만큼 나누어 작성) -필요경비는 취득세, 등록세, 매입부대비용, 자본적지출액, 중개수수료 금액을 상세명세서에 작성 -장기보유 특별공제는 3년이상 보유한 건에 대해서만 계산 장기보유 특별공제 세율표를 보고 계산 -양도소득 기본공제는 연1회에 한해 250만원 공제 (공동명의 일때도 각각 250만원 공제된다.) -과세표준 세율표를 보고 세율 계산 (과세표준금액 × 세율 - 누진공제액) -계산한 산출세액이 납부해야 될 양도소득세이다.
4.과세표준 산출세액의 10%를 지방소득세로 계산 -계산된 세액이 납부해야 될 지방소득세 이다.
5. 양도자 서명후 준비한 서류를 복사하여 담당자에게 제출 (공동명의 일때는 서류를 똑같이 2부 복사하여 각각 첨부한다.) -담당 공무원은 신고서에 계산된 금액으로 양도소득세와 지방소득세 납부서를 출력 -납부는 양도일이 속한달의 말일부터 2개월이내 은행 납부나 전자납부로 납부한다.
담당 공무원은 신고서 작성은 해주지 않지만, 궁금하거나 모르는 것은 담당자에게 물어보면서 작성하면 된다. 신고후 잘못된 내용이나 계산착오시 따로 안내문으로 연락이 오며, 신고 당일의 계산에 대해서 담당 공무원은 일체 관여하지 않는다.
양도세 비과세의 경우
신고해야할 의무는 없지만 간혹 신고안내문이 날라올수있다. 무신고에 대한 소명자료를 요청하는일도 가끔 있기때문에 비과세라도 예정신고 하는것이 편하다.
