헷갈리는 임대차 보호법, 전세금과 관련한 법률 설명 - 가이드북 pdf

2020년 7월 임대차 보호법이 법률로 나왔지만,  많이 대충만들어서 부동산, 법률사무소도 헷갈려 하고있습니다. 

세입자를 보호하는 법률인데, 보호를 넘어서 지나치게 소유자를 소송에까지 몰리게 하다보니, 소유주가 세를 주기가 힘들어 전세가 없어질것 같습니다. 

전세는 우리나라에만 있는 무주택자 또는 임시 거주자에게는 정말 좋은 제도이다. 하지만, 이 법률이 전세제도를 무형지물로 만들지 않을까 염려됩니다.  

서울시는 헷갈리는 임대차에 관한 상세내용을 내놓았다. 

파일을 올리고 싶지만,  파일의 용량이 커서 링크를 올린다.

https://housing.seoul.go.kr/site/main/file/download/uu/05c489a20a3e4b2bb2be5aafc104b97b 

 

서울시에서 만든 주택임대차보호법 가이드북

책자의 내용은 이데일리의 2020년 12월 31일 뉴스기사를 인용한다.

 

[이데일리 황현규 기자] “세입자가 계약갱신을 요구할 시, 집주인이 직접 임대료 인상 사유를 소명해야한다. 그래야지만 임대료를 5% 올릴 수 있다”는 국토부 해석이 다시 논란이다. 서울시가 관련 내용을 담은 ‘주택임대차보호법 가이드북’을 내면서다.

실제 임대차법에서는 세입자가 계약 갱신 요구권을 행사할 시 전세금을 5% 이내로 올릴 수 있다고 명시하고 있지만, 세입자가 증액을 거부할 시 이마저도 올릴 수 없다. 이 때문에 집주인이 분쟁조정을 위해서는 직접 5%를 올려야하는 이유를 소명해야한다는 설명이다. 서울시의 이같은 해설은 앞서 국토교통부가 제시한 설명자료와 해설집을 참고한 것이다.

서울시가 발간한 ‘주택임대차보호법 가이드북’을 보면 계약 갱신 시 임대인과 임차인이 협의를 통해 기존 차임(전세금)의 5% 범위 내에서 할 수 있다. 반대로 말하자면 임차인이 협의를 거절 할 시 5%도 올릴 수 없다는 의미다.

이에 대해 서울시는 “무조건적으로 5%를 증액할 수 있는 것은 아니다”라며 “증액을 요구하는 측에서 사유를 증명해야한다”고 설명했다. 구체적으로 임차주택에 대한 조세, 공과금 그 밖의 부담 증감이나 경제 사정의 변동 등을 소명해야한다는 뜻이다. 또 이같은 소명은 세입자와 집주인끼리 이뤄지는 게 아닌 분쟁조정절차를 거쳐야한다고 봤다.

또 서울시는 집주인이 직접 거주를 이유로 갱신 거절 후 입주해 살다가, 2년 만료 전에 해당 집을 매도할 경우 손해배상책임이 인정될 수 있다고 판단했다. 다만 주택임대차보호법상의 손해 배상이 아니라 일반 계약법 위반상의 손해배상이다. 주택임대차법에서는 다른 세입자에게 세를 놓을 때에만 손해배상을 하도록 명시하고 있는데, 이 외의 경우에는 민법 제750조 일반불법행위 책임을 지게 될 수 있다는 설명이다.  

이 외에도 서울시는 세입자가 법인일 경우 임대차법의 적용을 받지 않는다고 판단했다. 법인은 계약갱신요구권을 행사할 수 없고, 5% 상한제도 적용하지 않는다. 주택임대차보호법에 따르면 “이 법은 주거용 건물의 임대차에 관해 ‘민법’에 대한 특례를 규정함으로써 주민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다”고 명시하고 있기 때문이다.