2021 오피스텔 투자에 관한 의견

하나 이상의 주택을 보유하고있고,  오피스텔 구매시 취득세가 중과 되는지

 

2021년 2주택 이상 주택 취득시 취득세 중과가 되는데,

즉, 1주택을 보유하고 추가로 주택을 사는 경우는 취득세 중과가 됩니다. 

취득세 중과 비율은 8%입니다.(조정대상 지역 기준 2주택부터, 비조정대상은 3주택 부터)

 

하지만, 오피스텔의 경우, 주거용으로 사용하더라도

1주택을 보유한 사람이 추가로 오피스텔 한채 구매시 취득세는 중과가 되지 않는다고 합니다.

 

물론 주택을 보유하지 않은사람이 오피스텔  포함입니다.

오피스텔은 중과 없이 취득세는 4% 입니다.

 

예외!! 이전 소유자분이 오피스텔을 임대주택으로 등록하신 경우는 오피스텔이 주택으로 간주 됩니다. 

즉, 이전 소유자분이 이 오피스텔을 주택으로 쓰겠다고 등록하신 것입니다.

 

오피스텔 사무실 인정받는법

 

세입자에게 세금계산서를 발급했는지를 확인합니다.

또한, 세입자가 사업자 등록이 되어있는지 확인합니다.

이런경우, 주거용으로 사용하고 있다고 판단한다고 합니다.

 

주거용 오피스텔의 부가세환급 여부

 

일단, 분양받으시면 주택으로 쓸지 확인이 안되므로 건물분에 대해서 부가세 10%를 환급받시만,

실제 주거용으로 바로 사용하면, 부가세를 반환해야합니다.

 

그럼, 처음 2년정도는 사무용으로 쓰다가,

두번째 임차인이 주거용으로 쓸경우는 받은 부가세의 80%를 반환해야합니다.

80%가 되는 이유는 이 부가세는 매년 10%씩 반환해야 하는 부분이 줄어들어

입주 후 10년 이후에는 주택으로 써도 부가세를 반환하지 않습니다.

 

따라서, 입주한지 10년이 지난 오피스텔은 부가세를 생각하지 않으셔도 됩니다.

 

비과세를 위한 양도세관련 문제

 

주거용 주택 1채 + 오피스텔 1채를 소유하고

주거용 주택을 판매하려고 할때

오피스텔이 업무용으로 쓰였는지 여부에 따라 주거용 주택이 비과세 또는 2주택으로 중과세를 받을 수 있습니다.

 

오피스텔을 주택으로 사용한 경우, 주거용 오피스텔 2년이 지나야 비과세가 적용됩니다. 

 

이경우, 

1안, 오피스텔을 먼저 팔거나

2안, 오피스텔을 용도변경해야하는데

21년 2월부터는 용도변경후에도 2년이 지나야 비과세가 된다고 합니다.

 

현 정부의 부동산 정책이 너무 많이 바뀌어,

반은 주택으로 간주되는 오피스텔의 법도 영향을 받아,

부동산에서도 헷갈린다고 합니다. 

 

꼭 다시한번 확인하시기 바랍니다.

 

오피스텔 투자의견

 

오피스텔을 사무실로 쓴다면, 물론 투자하는것이 좋다고 생각합니다. 

월세임대 걱정 없고, 주택도 아니고, 하지만 위치가 좋으면 향후 약간의 가격상승을 기대할 수 도 있습니다.

 

1주택 + 오피스텔

오피스텔을 월세 투자하여 5% 이상의 수익율을 준다면 투자하기에 좋을것 같습니다.

최근 주택의 가격이 많이 올라, 오피스텔의 가격도 어느정도 오를 가능성은 내포한듯 합니다.

그 시점은 규제가 완화되는것과 비슷할것 같습니다.

 

하지만, 사무실로의 임대수요는 많지 않고,

주택으로 사용하는 경우가 많아, 주택으로 임대할 경우 

현재의 규제상 본인의 주택과 합쳐 2주택이 되므로 

양도세가 중과될 수 있어 복잡한 문제가 됩니다.

 

이런 이유로, 오피스텔을 판매하려는 공급이 많고 사려는 수요는 적은것 같습니다.

 

무주택 + 오피스텔

오피스텔을 사무용으로 사용한다면

즉, 사업자등록을 내셔서 사업을 하시는 것이 좋습니다.

세입자가 사업을 하고, 비공식적으로는 간간히 잠을 잘수도 있겠죠.

 

이경우 무주택이므로, 청약 1순위를 유지하실 수도 있습니다.

또한, 주택은 아니지만 본인이 나중에 거주할 곳으로 사용하실 수도 있습니다.

 

아직 기회가 있는 1억원 이하의 소형 오피스텔

 

특히, 시가표준액 1억원 이하의 소형 오피스텔은 주거용이라도 주택수 산정에서 제외되므로

1억 이하의 오피스텔은 투자하는것이 매우 괜찮은것 같습니다.

<출처 : 인천일보(http://www.incheonilbo.com/news/articleView.html?idxno=1079403) 21년 2월 13일 뉴스>

주택수 미포함 1억 이하 소형 오피스텔, 부동산 규제 속 투자 이동 현상 - 인천일보

 

이러한 오피스텔은 시가표준액 1억원 이하 이므로 세금이 없고,

청약 당첨 후에도 무주택자 자격을 유지할 수 있으며,

전매제한에서 상대적으로 자유롭습니다.

규제지역 내 주택거래 시 주택자금조달계획서 제출에 대한 의무사항도 없습니다.

1억미만 소형오피스텔은 아직 투자할만 한듯 합니다.